A Lei nº. 12.112 de 9 de dezembro de 2009, (Nova Lei do Inquilinato), sancionada pelo presidente Lula entrou em vigor dia 25 de janeiro de 2010. A norma introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

De acordo com a nova lei durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

O inquilino poderá ser retirado do imóvel em 15 dias se não quitar a dívida. O prazo vale após decisão do juiz – que receberá o caso, ouvirá as partes e tentará negociar antes de decidir pelo despejo. Poderá ocorrer quando o inquilino ficar sem fiador ou outras formas de garantia e não pagar o previsto ou em casos de contratos que serão feitos sem necessidade dessas garantias.

O locatário terá 30 dias para deixar o imóvel quando o contrato não for renovado. Antes, o prazo era de até seis meses.

Para o fiador, agora há regras definindo em que situações ele poderá deixar o negócio – ao fim do prazo inicial do contrato, nos casos de morte do locatário ou de separação do casal de locatários. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. A antiga lei do inquilinato não previa esta questão.

O locador também poderá exigir um novo fiador, caso o antigo ingresse no regime de recuperação judicial. Com isso, pretende-se dar mais garantias ao proprietário do imóvel e exonerar a empresa fiadora que passe por crise econômico-financeira. A nova norma facilita a vida do fiador, que não ficará ligado ao aluguel por tempo indeterminado.

As alterações na legislação, visam agilizar os processos sobre inquilinato e dar garantias aos locadores que, muitas vezes, deixam de alugar seus imóveis, preocupados com um possível processo judicial envolvendo o locatário. As mudanças foram realizadas para agilizar o processo judicial.

Em caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação o proprietário pode entrar com uma ação de despejo a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que hoje as ações demoram em média 14 meses. Com a nova lei, o tempo deve cair para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância.

Se o locador entrar com uma ação de despejo, a mesma só pode ser retirada caso seja feito o pagamento em até 15 dias. Atualmente, basta à apresentação à Justiça de um documento de intenção de pagamento. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. Pela legislação antiga, o prazo era de seis meses.

A nova Lei do Inquilinato, agiliza o procedimento de despejo nos casos em que o locatário tem dívida com o proprietário ou a imobiliária. Um outro reflexo será a queda na inadimplência. A rapidez no despejo também deve animar os locatários, que terão mais confiança em deixar os imóveis para locação. A tendência é que os proprietários diminuam a cautela e coloquem mais imóveis no mercado.

Com a nova norma, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os locatários e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta.

Abdias Duque de Abrantes
Advogado/Especialista em Direito Processual do Trabalho pela UnP e Jornalista